안녕하세요 이번 시리즈로는 요즘 관심이 뜨거운
부동산 시리즈로 준비해보았어요.
초보분들도 많고, 고수분들도 많지만
안전하게 다 들여다본다 생각하시고,
천천히 같이 공부해가요!
여러분들의 광고 클릭은 제가 이 블로그를 계속 유지해 나가는데
큰 도움이 됩니다. 잘 부탁드려요
01 임대차 계약 절차를 머릿속에 그려 보자!
임대차 계약은 계약 체결의 형태에 따라
크게 당사자가 공인중개사의 도움 없이
직접 계약을 체결하는 경우와
공인중개사의 중개를 통해 계약을 체결하는 경우로
구분할 수 있습니다.
보통 당사자가 공사자가 공인중개사의 도움 없이 직접 계약을 체결하는
경우에만 주의를 기울이면 된다고 착각하곤 하는데요.
실제로는 모든 임대차 계약을 체결하는 경우 (특히 임차인의 입장이라면)
세심하게 준비를 하는 것이 중요합니다.
여기서 잠깐!!
임대인은 임대차 계약에 따라 돈을 받고 다른 사람에게 목적물을 빌려준 사람을 말하며,
임차인은 임대차 계약에서 돈을 내고 목적물을 빌려 쓰는 사람을 말한다.
쉽게 생각하면 임대인 - 집주인 / 임차인 - 집에서 살 사람!
요즘은 과거와 비교할 때 많이 줄어들기는 했지만
여전히 의외로 많은 사람들이 보통 2년 이상은 거주할 소중한 내집 마련에
최선을 다하지 않는 경우가 많습니다.
여기서 최선을 다하지 않는다의 의미는
이것저것 꼼꼼히 따져보지 않고 모바일이나 인터넷과 같은
'손품팔기'나 공인중개사 혹은 친구, 직장동료, 지인 등
주위 사람들의 의견을 지나치게 신뢰해 한 두번 집을 보고나서
덥석 계약을 체결하는 경우가 많다는 뜻입니다.
왜냐하면 잠깐 보았을 때는 발견 못한 이런 저런 문제요인이
보일 수도 있기 때문입니다. 때문에 전세나 월세로
이사를 해야 하는 경우 또한 임대차 계약과정 전반에 대한
충분한 이해와 검토가 필요합니다.
여기서 잠깐 임대차 계약 과정을 간단히 적어보겠습니다.
이사 희망지역 선택 → 손품팔기 → 직접 발품팔기 → 공인중개사사무소 방문
→ 보유자금 및 대출가능여부 최종 점검 → 공부서류 확인 → 계약 →
등기사항전부증명서 재확인 → 잔금 → 이사 →
전입신고 및 확정일자
이제 위에서 적었던 계약 과정을 천천히 풀어보겠습니다.
제대로 된 전셋집이나 월셋집을 구하기 위해서는 우선 이사
희망지역을 잘 선택해야 합니다.
이 과정에서 자신의 경제형편에 적합한 이사 지역을 선택할 수 있죠.
이사 희망지역에 대한 선택이 완료되었다면
이제 좀 더 범위를 좁혀 인터넷이나 모바일로 해당지역에 대한
손품팔기를 해야 합니다.
가격, 생활편의시설, 학군, 대중교통망, 행정관청 등 꼭 생활에
밀접한 시설들이 얼마나 잘 갖추어져 있는지,
아파트, 단독주택, 연립/다세대주택, 원룸, 오피스텔, 셰어하우스 등
다양한 주거형태가 어떻게 구성되어 있는지 등도 살펴 보아야합니다.
위 과정이 어느정도 마무리 되었다면 이제 직접 발품을 팔아야 하는 단계입니다.
손품을 팔아 알아낸 정보를 직접 발로 밟아보면서 확인하는 과정이죠.
사진을 통해 확인한 정보들을 검증할 수 있습니다.
직접 발품을 팔아 어느 정도 검증이 마무리되었고 그 결과 마음에 든다면
공인중개사 사무소를 방문해 실제 전세/월세 매물이 있는지 확인하고
마음에 드는 매물을 확정하는 단계가 됩니다.
이때 주의할점은 아무리 마음에 드는 물건이 있어도 자신이 감당하기 벅찬
전세/월세 매물을 계약해서는 안된다는 것입니다.
이 유혹을 이겨냈다면 자신의 보유자금과 감당 가능한 수준의
대출금액을 고려한 후 공부서류 확인 절차를 거쳐 계약을 해야합니다.
공부서류란??
부동산 종류에 따라 다르긴 하지만
일반적으로
등기부등본이라 부르는 등기사항전부증명서와
건축물대장
토지대장
지적도
토지이용계획확인서
이렇게 5종류인데
이 서류들을 확인하는 이유는 뭘까요???
1.등기부등본(등기사항 전부증명서)
| 발급처 | 구분 | 확인가능 내용 | 서류 사용시기 |
| 관할 등기소, 대법원 인터넷 등기소 |
건물 등기부등본 | 1.건물주인이 진짜인지 확인 2.구매한 건물을 나중에 다른 사람에게 뺏길 가능성 확인 |
건물이 있는 부동산 구매시 |
| 토지 등기부등본 | 1. 토지주인이 진짜인지 2.구매한 토지를 나중에 다른 사람에게 뺏길 가능성 확인 |
토지와 건물 2가지 모두 확인하는것이 매우 중요합니다.
가끔 보면 토지는 A소유, 건물은 B소유가 되면 나중에
들어갈때 문제가 아주 복잡해져요!!
2. 토지대장
| 발급처 | 확인 가능내용 | 서류 사용시기 |
| 구청, 군청 . 정부 민원포털 민원 24 |
1.토지의 사용용도(지목) 2. 실제 면적 |
토지를 살 때 |
3. 건축물대장
| 발급처 | 확인 가능 내용 | 서류 사용시기 |
| 구청, 군청 . 정부 민원포털 민원 24 |
건물의 면적, 층수, 구조 등을 정확히 알 수 있음 |
건물이 있는 부동산을 구매할때 |
4. 지적도
| 발급처 | 확인 가능 내용 | 서류 사용시기 |
| 구청, 군청. 정부 민원포털 민원24 |
토지의 모양과 옆 토지와의 경계 등을 확인 가능함. |
토지를 살 때 |
5. 토지이용계획확인서
| 발급처 | 확인 가능 내용 | 서류 사용시기 |
| 구청, 군청. 정부 민원포털 민원24, 토지이용규제정보서비스 |
토지를 원하는 목적대로 이용 가능한지 확인 가능 |
토지를 살 때 |
공부서류를 발급을 받으려면 보통 음면동 사무소를 이용하는데, 종합형과 맞춤형이 있습니다
각 각 2,000원 안으로 발급 가능합니다!
이제 공부서류 준비까지 마쳤다면
그 다음 절차는 매우 단순합니다.
잔금을 치루기 전 등기사항전부증명서를 다시 한 번 확인한 후 잔금을 치루고
이사와 전입신고 및 확정일자를 받으면 마무리됩니다.
확정일자는 전입신고를 위해 주민센터에 방문했을 때 전세. 월세 계약서에 받으시면 됩니다.
TIP/ 같은 날 임차인의 전입신고가 이루어지고 은행의 근저당권이 설정될 경우
항상 근저당권이 우선합니다.
그렇기 때문에 적어도 잔금일의 다음 날까지는 절대로 안심해서는 안됩니다.
불안하시다면 잔금일 다음날 다시 등기사항전부증명서를 발급해보는 것을
추천합니다.
2022.09.21 - [For.Finance/Study] - 자본시장 이해하기 시리즈 3(주식과 채권비교)
여기서 나오는 근저당권 그리고 저당권에 대해서 자세히 알아보겠습니다.
저당권이란?
저당권이라는 것은 채권자와 채무자 혹은 3자로부터 점유를 옮기지 않고 채권을
담보로 제공된 목적물에 대해서 일반 채권자에 우선 변제받을 수 있다고
약속하는 약정 담보물을 말하고 있습니다.
예시를 들어보도록 하겠습니다.
만일 여러분이 주택을 사기 위해서
주택 담보 대출을 받았다고 해보겠습니다.
이를 위해서 은행은 만일 여러분이 제대로 돈을 갚지 않는 경우
즉, 대출을 제대로 상환하지 않는 경우를 대비해서
여러분의 부동산을 담보로 잡은 후 원하는 금액의 대출을 진행해 주고자 합니다.
만일 여러분이 제대로 돈을 갚지 않았다면 은행에서는 해당 대출금에
상응하는 만큼의 부동산 권리를 가질 수 있습니다.
이때 은행이 바로 저당권자가 되며 대출금 상환이 불이행된다면
이 부동산을 경매에 청구 가능합니다.
근저당권이란?
근저당권은 일단 저당권과 비슷한 개념이지만,
여기에 채권 최고액에 대한 내용이 포함되는 것을 말합니다.
앞에 있는 상황에 연속적으로 예시를 들어보겠습니다.
이렇게 여러분이 대출을 받아서 집을 구매했지만,
형편이 어려워서 이자를 연체하게 되었습니다.
그렇다면 채권액이 변경되었고 그에 맞추어서
다시 저당권을 설정하게 됩니다.
그런데 아무래도 저당권을 다시 설정하는 것은 매우 번거롭기 때문에
체납이 생겼을 때마다 변경하는 것이 아니라 처음 설정할 때 실제 채권 금액보다
조금 더 높은 최고액으로 설정하게 됩니다.
즉 예측못할 상황이 전제가 되어서 채권에 대한 담보로 포괄하는 행위를 하게 되고
이를 근저당권이라고 합니다.
근저당권이 설정되어 있다면 연체가 발생하더라도
다시 저당권을 잡을 필요가 없습니다.
이것이 저당권 근저당권의 차이입니다.
근저당권의 종류
저당권 근저당권을 알아보는 중에 근저당권의 종류가 존재하는 것을 알게 됩니다.
이는 한정 근저당권과 포괄 근저당권으로 나눌 수 있는데
한정 근저당권은 채권을 한정하는 근저당권을 말합니다.
포괄근저당권은 채권을 특정하지 않고 나중에 발생하는 모든 채권을 포괄해서
담보로 잡는 근저당권을 말하게 됩니다.
만일 부동산 담보 대출을 받는데 대출은 잘 갚고 있는 상황이지만
은행이나 핸드폰 비용 등이 자꾸 연체되고 있다면
한정 근저당권의 경우 은행에서는 부동산 담보에 대한 것들만 받을 수 있습니다.
그러나 반대로 포괄근저당권을 설정해 놓았다면
연체된 금액에 대해서 우선 변제권 주장을 해서
그에 대한 돈을 받을 수 있습니다. 요즘처럼 대출금리가 높아지는 상황에서
은행은 포괄근저당권을 선호하게 됩니다.
이 두 단어는 바로 경매에서 발휘하게 되는데
근저당권은 경매 신청을 할 때 채무자가 돈을 갚지 않고 있을 때도
소송 없이 담보 잡힌 부동산 경매를 신청할 수 있습니다.
하지만 근저당권이 있다면 우선 변제권의 순위를 따진 뒤에
그에 맞추어 배당을 받을 수 있습니다.
저당권 근저당권은
연체 시 돈을 어떻게 돌려받을 것인가에 대한 개념이라고 생각하시면 좋을 것 같습니다.
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