깡통전세 이렇게 확인하자(부동산 초보의 실전지식)

 

안녕하세요

부동산 초보의 실전지식(Part 4. 깡통 전세)

시간입니다!!

초보분들도 많고, 고수분들도 많지만

안전하게 다 들여다본다 생각하시고, 

천천히 같이 공부해가요!

 

 

 

여러분들의 광고 클릭은 제가 이 블로그를 계속 유지해 나가는데 

큰 도움이 됩니다. 잘 부탁드려요

 

 

01 합계액 피하기 대작전

 

전세보증금 + 근저당권의 합계액 이 시세의 70%보다 높거나 같으면

계약을 피하는 게 좋다!!!

근저당권을 까먹으신 분들이 있으실 것 같아서 

앞전 글을 붙여드려요!!

2022.09.25 - [For.Finance/Study] - 내 집 보증금을 지켜주는 29개 절대지식(Part 1. 임대차)

 

전세나 월세로 이사를 해야 하는 임차인들은 이사철마다

적정 전세가 혹은 적정 월세가 때문에 고민이 많습니다.

시세보다 저렴하게 세를 얻는다면야 너무 다행이겠지만

그 반대인 경우에는 적어도 2년 동안 속을 끓이면서 살아야 하기 때문입니다.

 

 

월세의 경우

먼저 적정 시세보다 비싸게 월세로 이사한 경우라면

남보다 비싸게 2년동안 월세를 지불해야 하기 때문에

매월 지출되는 월세가 상당한 경제적 부담이 될 것입니다.

 

뿐만 아니라 시세보다 비싸게 월세로

이사한 경우라면 계약 중간에 사정이 생겨

급히 이사를 가야만 하는 상황이

발생해도 자신과 동일한 조건으로

임차인을 찾는 것이 매우 어렵거나 불가능할 수 있죠.

 

꼭 이사를 가야 한다면 유일한 방법은 적정 시세로

월세를 놓고 그 차액을 자신이 부담하는 것 밖에 

없을 것입니다.

 

그것이 아니라면 방법은 꼼짝없이 계약서에

쓰인 임대차 기간을 채우는 것 밖에 없을 것입니다. (맴찢)

 

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전세의 경우

 

전세 역시 적정 시세로 계약해야 하는 것이 중요합니다.

전세는 월세와 달리 매월 지출하는 비용은 없죠.

(요즘은 금리 인상의 여파로 인해 대출이자로 인해 월세 전환 추세)

게다가 전세보증금은 계약기간이 만료되면 돌려받을 수 있는 돈

이라는 인식이 강합니다.

많은 사람들이 기꺼이 시세보다 비싸게 전세보증금을 지불하는

이유라고 할 수 있습니다.

하지만 전세보증금 역시 절대로 시세보다

높게 지불해서는 안 됩니다.

왜 그럴까요???

 

첫 번째, 집값이 하락할 경우 전세 가격도 하락할 것이기 때문에

계약 만료 시점에서 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높기 때문입니다.

 

집주인들이라고 해서 전세보증금을 언제든 찾을 수 있는

예금의 형태로 은행에 맡겨 놓았다 계약 만료가 되면

반환해주는 경우는 극히 드뭅니다.

 

보통의 경우라면 여러분의 전세보증금은

다음 임차인이 지불하는 

전세보증금으로 반환받게 되는 구조라는 것을

잊으시면 안 됩니다.

 

두 번째, 경기가 침체국면이거나 주변 지역에 

공급물량이 크게 늘어나게 되면 전세 가격이 하락할 수 있습니다.

이런 경우 역시 시세보다 높게 전세계약을 체결했다면 

제 때 전세 보증금을 반환받지 못할 가능성이

매우 높습니다.

정상적인 시세대로 전세계약을 체결해 살던 임차인조차도

제 때 전세보증금을 반환받지 못하는

상황에 처할 수 있기 때문입니다.

 

이쯤에서 우리 부린 이들이 알고 가야 할 

공식을 하나 알려드릴게요!!

 

적정 전세가 판단 기준

[전세보증금 +대출금] ≥ 집값(시세)

 

적정 전세가 판단을 하는 방법은 여러 가지가 있겠지만

전세로 이사하고자 하는 집값(시세)과

전세보증금에 대출금을 더한 금액을 비교하는 것을 

권장드립니다.

 

이때 전세보증금과 대출금을 합한 가액이 집값(시세)의 70%보다

작거나 같아야 합니다.

 

물론 70%라는 것이 정해진 규칙이나 법칙은 아닙니다.

그럼에도 불구하고 70%라는 비율을 권장하는 이유는

 

먼저 여러가지 사정으로 인해 집 값이나 전세 가격이

하락하는 경우가 있을 수 있고, 다른 한 편으로는

집주인의 개인적 사정으로 인해 전세로 거주하는 집이

경매에 붙여지는 경우가 있을 수 있기 때문입니다.

 

위 두 가지 경우 가운데 어떤 상황이 발생하더라도 전세

임차인 입장에서 볼 때 계약이 만료된다 하더라도

제 때 자신의 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 매우 높아지는 것은

피할 수 없습니다. 우리가 언론을 통해 자주 접하게 되는

역전세난 혹은 깡통전세 현상이 나타날 것이기 때문입니다.

 

그렇기 때문에 전세 매물이 귀하다는 이유만으로 시세보다

높은 가격으로 전세를 구하는 실수를 해서는 결코 안되는 것이죠.

 

 

오늘의 TIP!!

 

등기사항 전부 증명서상에 설정되는 은행의 대출금은

집주인이 대출받은 금액이 설정되는 것은 아닙니다.

 

시중은행들은 집주인이 대출받은 금액의 1.2배 정도를 설정하곤 합니다.

 

예를 들어 1억 원을 대출받았다면 채권최고액이라는 이름으로 

1억 2천만 원이 설정되는 것이죠.

그렇다면 임차인 입장에서 진짜 대출금은 얼마로 보는 것이 좋을까요?

 

답은!! 1억 2천만 원이라고 생각하시면 되겠습니다!

 

오늘은 여기까지!!

밑으로 내려보시면!! 시리즈별로 글을 띄워뒀어요!!

필요하시면 언제든 보세요!!

2022.09.25 - [For.Finance/Study] - 내 집 보증금을 지켜주는 29개 절대지식(Part 1. 임대차)

 

내 집 보증금을 지켜주는 29개 절대지식(Part 1. 임대차)

 

내 집 보증금을 지켜주는 29개 절대지식(Part 1. 임대차)

2022.09.25 - [For.Finance/Study] - 내 집 보증금을 지켜주는 29개 절대지식(Part 2. 집주인 확인법)

내 집 보증금을 지켜주는 29개 절대지식(Part 2. 집주인확인법)

 

2022.09.25 - [For.Finance/Study] - 내 집 보증금을 지켜주는 29개 절대지식(Part 3. 대리인 계약 )

내 집 보증금을 지켜주는 29개 절대지식(Part 3. 대리인 계약 )

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