주택연금은 만 55세 이상의 주택 소유자가 사는 집(공시가격 9억 원 이하)을 담보로 맡기고 매달 일정 금액을 연금처럼 받는 역모기지 상품입니다. 가입 시점 집값과 가입자 연령에 따라 수령액이 정해지는데요. 현재 시점의 한국부동산원 인터넷시세, KB부동산시세, 주택공시가격, 감정평가금액등으로 결정하는데요. 이번 시간에는 주택연금과 30년 이상 된 아파트 주택연금 가입방법에 대해서 알아보겠습니다.
가입 전 알아야 할 사항과 산정방식
주택연금은 가입 후 1년 이내에 해지할 경우 해약환급금이 지급되지 않으므로, 가입 전 주택연금의 장단점을 꼼꼼히 따져보고 가입 여부를 결정하는 것이 좋습니다.
대표적인 장점과 단점으로는 다음과 같은데요.
노후 생활자금을 마련과, 주택 계속 거주 및 세금 혜택을 받을 수 있는 장점이 있지만,
수령액이 적을 수 있고, 주택을 매도할 수 없으며, 해약 시 해약환급금이 적을 수 있습니다.
주택연금 가입을 고려하고 있다면, 한국주택금융공사의 주택연금 가입 안내서를 참고하거나 한국주택금융공사에 상담을 받아보는 것이 좋습니다.
산정방식 4가지
- 종신지급방식 : 월 지급금을 평생 동안 지급받는 방식
- 확정기간방식 : 고객이 선택한 일정 기간 동안만(10~ 30년) 월지급금을 지급받는 방식으로 정액형에 비해 더 많은 금액을 받지만, 가입자가 사망한 경우 지급이 종료되는 방식
- 대출상환방식 : 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50% 초과 90% 이내) 범위 안에서 일시불로 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 종신토록 지급받는 방식
- 우대방식 : 주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자이고, 부부기준 1.5억 원 미만 1 주택 보유자가 종신방식(정액형)보다 월 지급금을 최대 약 20% 우대하여 지급받는 방식
주택담보대출 금리는 한국은행의 기준금리와 변동금리, 고정금리, 은행의 신용등급, 대출기간, 대출금액, 담보물의 가치, 대출자의 소득 및 재산 등 여러 요인에 따라 결정됩니다. 2023년 5월 현재 주택담보대출의 평균 금리는 연 4.5%입니다.
주택연금 대출 상환 방식을 선택할 때는 자신의 재정 상황과 노후 생활 계획을 고려하여 신중하게 선택하는 것이 중요한데요.
대출 만기: 종신지급방식은 대출 만기가 없지만, 확정기간혼합방식이나 대출상환방식은 대출 만기가 있습니다.
이자율: 종신지급방식의 이자율은 확정기간혼합방식이나 대출상환방식보다 높을 수 있습니다.
중도 상환 수수료: 중도 상환 수수료는 대출을 일찍 상환할 때 발생할 수 있으므로, 중도 상환 수수료가 발생하지 않도록 유의해야 합니다.
주택연금 평균 수령액
주택연금 수령액은 가입자 연령, 주택의 공시가격, 주택의 보존상태, 가입자의 건강상태 등을 고려하여 산정됩니다. 2022년 말 기준 주택연금 누적 가입자 기준 평균 월지급액은 115만 6천 원이었습니다. 수도권은 131만 9천 원, 지방은 80만 7천 원이었습니다.
주택연금 수령액은 가입 시점의 주택의 공시가격을 기준으로 산정되며, 주택의 공시가격이 상승할 경우 수령액이 증가할 수 있습니다. 다만, 주택연금 수령액은 주택의 공시가격 상승률, 이자율, 기대여명 등 여러 요인에 따라 변동될 수 있습니다.
주택연금의 세금혜택 2가지와 공제한도
재산세 감면: 주택연금 가입자는 주택연금을 받는 동안 주택의 공시가격 5억 원에 해당하는 재산세를 감면받을 수 있습니다.
대출이자 소득공제: 주택연금 가입자는 주택연금을 받는 동안 발생한 대출이자 상당액을 연금소득에서 공제받을 수 있습니다.
공제 한도: 재산세 감면과 대출이자 소득공제의 공제 한도는 연간 200만 원입니다.
주택연금 가입 절차
| 가입 가능 여부 확인 ▶ 아파트 평가 ▶ 가입 신청 ▶ 심사 및 승인 ▶ 계약 체결 ▶ 월 상환 및 관리 |
30년 이상된 노후 건물 주택연금 받으려면?
30년 된 아파트도 주택연금에 가입할 수 있습니다. 다만, 주택연금은 가입자 연령, 주택의 공시가격, 주택의 보존상태, 가입자의 건강상태 등을 고려하여 수령액이 산정되기 때문에 30년 된 아파트의 경우 수령액이 적을 수 있습니다. 또한, 주택연금은 만 55세 이상이어야 가입할 수 있으며, 주택의 공시가격이 9억 원을 초과하는 경우 가입할 수 없습니다.
상세 가입요건
부부 중 한 명이 60세 이상, 부부기준 시가기준 9억원 이하 주택 소유를 해야 합니다.
9억 원 초과 2 주택자는 3년 이내 1 주택 매각 시 가능하며 해당 주택을 실제 거주지로 이용하고 있어야 합니다.
30년 된 아파트의 주택연금 가입을 희망하는 경우 한국주택금융공사의 주택연금 가입 사이트에서 온라인으로 신청할 수 있습니다. 또는, 한국주택금융공사에 방문하여 직접 신청할 수도 있습니다.
주택연금 가입을 위해서는 신청서, 주민등록등본, 가족관계증명서, 주택등기부등본, 건강진단서, 주택의 평면도 및 구조도 등 구비서류를 제출해야 합니다. 또한, 주택연금 수령액을 확인하기 위해 주택의 감정평가를 받아야 합니다.
담보주택이 재개발 또는 재건축되면?
재건축, 재개발, 리모델링 시에도 연금을 계속 수령가능한데요. 실제 시세가 올랐다면 그것이 주택시세에 반영되기 전까지는 추가대출이 어렵지만, 실거래를 통해 반영되어 시세가 올랐다면 그에 맞는 추가 대출도 가능한데요. 단, 재건축 등에 참여함을 입증하는 서류 제출 등 한국주택금융공사의 요구사항에 따르는 경우 가능합니다. 주택연금 이용 중 재건축 등의 사업에 참여하는 경우에는 재건축 등 사업기간에도 공사법 및 시행령에 의거하여 담보주택에 공사의 1순위 근저당권이 반드시 유지되어야 하므로, 조합 등으로부터 제공되는 이주비대출을 받지 못할 수 있습니다.
주택연금과 주택담보 대출의 차이점
주택연금은 대출만기에 제한이 없고, 주택담보대출은 보통 대출만기가 존재(1년 ~ 30년) 하지만 주택연금은 주택담보대출의 형태를 띠고 있어도 '연금'이기 때문에 부부 모두 사망할 때까지 평생 연금이 나옵니다.
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