지난 문재인 정부의 핵심 부동산 정책 중 하나가 바로 임대차 3 법입니다. 임대차 3 법은 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 그리고 전월세 신고제입니다. 이미 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 실행하고 있지만, 전월세 신고제는 2022년 6월 1일부터 시행하기로 하였는데, 그 시행시기를 1년간 연장하여 2023년 6월 1일부터 시행한다고 하는데요.
임대차 3법 간단하게 알아보기
계약갱신청구권은 2년간의 계약기간이 종료되면 임차인은 다시 2년 계약을 연장하겠다는 의사를 표시하고 특별한 사유가 없는 한(임대인이 직접 거주하거나, 임대인의 직계 비존속이 거주하는 사유) 임차인이 2년간 더 거주를 할 수 있는 권리입니다.
임대차 계약이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
계약갱신청구권에 대한 정당한 사유로는 임대인이 직접 거주하거나, 임차인이 심각한 주택 하자로 인해 거주할 수 없는 경우, 임차인이 실거주를 목적으로 다른 주택을 구입하는 경우 등이 있습니다.
전월세 상한제는 기존의 임대료를 인상할 때는 5% 이내에서만 올려야 한다는 것으로, 전월세 상한제는 2020년 7월 31일부터 시행되었으며, 2022년 12월 31일까지 한시적으로 적용되었고,. 전월세 상한제는 2023년 1월 1일부터는 지역별로 물가상승률을 반영하여 적용됩니다.
전월세 상한제에 대한 예외 사항도 있습니다. 임대인이 직접 거주하거나, 임차인의 동의를 얻은 경우, 공공임대주택의 경우 전월세 상한제를 적용하지 않습니다.
전월세 신고제는 전월세 신고제는 2023년 6월 1일부터 시행될 예정인 제도입니다. 이 제도는 임대차 계약 당사자가 보증금 6천만 원 이상, 월세 30만 원 이상인 주택에 대해 계약 체결일부터 30일 이내에 관할 구청에 신고하도록 하는 제도입니다. 신고를 하지 않으면 100만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.
전월세 신고제 유예기간이 생긴 이유
이미 실행되고 있는 계약갱신청구권이나 전월세 상한제와 다르게 전월세 신고제가 유예기간이 다시 생긴 이유에 대하여 국토부는 "전월세 신고제 목적이 미신고에 대한 처벌이 아닌 임차인 보호 및 부동산 정보 투명화에 있기 때문"이라는 입장을 밝혔습니다. 그런데 전월세 신고제에 따라서 신고의무를 다하지 않으면 최대 100만 원의 과태료가 부과된다고 하니 과연 처벌의 목적이 아닌 임차인 보호 및 부동산 정보 투명화라는 이유에 부합했는지는 모르겠는데요.
전월세 신고제의 신고의무
전월세 신고제는 아직까지도 제도적 인지도가 낮고 임대인과 임차인중 누가 신고를 해야 하는지도 잘 모르는 분들도 많다고 합니다.
임대한 주택의 관할 읍면동 주민센터나 온라인을 통해서 신고할 수 있는 전월세 신고제의 신고의무는 임대차 계약 당사자(임대인, 임차인) 모두에게 있지만, 당사자 중 1인이 임대차계약서를 제출하거나 계약 체결 사실을 입증할 수 있는 입출금 내역이 있는 통장사본을 제출하면 신고할 수 있습니다.
즉, 임대인과 임차인중 한 사람만 하면 되고, 공인중개사가 대신 신고해도 됩니다.
전월세 신고제를 피하려는 임대인
이미 임대인들은 전월세 신고를 피하기 위해 보증금을 낮추거나 월차임을 30만 원 이하의 계약서를 작성 후, 나머지는 관리비를 추가하여 받는 방법으로 전월세 신고제를 피하려고 합니다.
즉 월차임이 60만 원이라고 하면 전월세 신고를 해야 하지만, 월세 30만 원에 관리비 30만 원이라고 하는 꼼수로 전월세 신고제도를 피해 가고 있는 것이 현실입니다.
현재는 임대차 계약을 하고 나서 전입신고 및 확정일자를 받는 경우가 많은데, 전월세 신고제가 실행되면 전입신고를 할 때 임대차계약서를 첨부하게 되면 자동으로 전월세 신고가 되고 확정일자 역시 자동으로 받을 수 있습니다.
다만 이때 주의할 점이 계약일과 이사를 하는 날이 차이가 생길 수 있기 때문에, 전월세 신고를 먼저 했다면 전입신고를 다시 해야 해야 합니다.
전월세 신고는 계약일로부터 30일 이내에 하고, 전입신고는 전입한 날로 부터 14일 이내에 해야 하기 때문에 날짜에 대하여도 확인을 해야 합니다.
또한 전월세 신고제는 신규계약에만 해당하는 것이 아니라 계약이 갱신되었을 경우에도 해야 합니다. 전월세 신고를 하지 않은 상태인데 계약이 다시 갱신되었다면 갱신된 금액에 대하여 신고를 하면 됩니다. 신규나 갱신이나 크게 어렵지 않고 문제 되는 것도 없습니다.
임차인들이 걱정하는 부분이 전월세 신고제를 실행하게 되어 임대인의 소득이 노출되면 그에 대한 세금 부담이 생기고, 그 세금부담이 임차인이게 전가될 것이라는 것입니다.
이에 대하여 국토교통부는 "전월세 신고제 정보를 과세자료로 활용하고자 하는 계획은 없다"라고 밝혔지만, 아직 섣불리 믿기는 힘든 게 현실입니다.
전월세 신고제의 시행 목적은 정확한 부동산 통계를 통한 임차인의 보호라는 것입니다.
이 말이 그대로 지켜진다면 사회적 약자일 수밖에 없는 임차인들에게 도움이 되겠지만, 임대인들은 벌써부터 전월세 신고제에 따른 소득 노출로 인하여 전세보다는 월세로 전환하여 전세 매물들이 많이 축소되는 현상이 발생하고 있습니다.
전월세 신고제에 대한 자세한 내용은 국토교통부 누리집에서 확인할 수 있습니다.
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