전세가 만기에 도래해서 계약이 끝났을 때 전세 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 깡통전세가 전국에 최소 23만 가구라는 통계가 나왔는데요. 계약 만료를 앞두고 연락이 두절된 임대인에 대한 임차인의 대응책이 주목받고 있어요. 이번 시간에는 "깡통전세 폭증: 임대인이 전화를 피할 때 대처법"에 대해서 알아보겠습니다.
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깡통전세와 비율
인천 건축왕 전세사기 사건으로 떠들썩한 가운데 깡통전세 이슈가 계속 떠오르고 있는데요. 한 국회의원실에서 주택자금조달계획서(2020년 ~ 22년 8월) 161만 건을 분석 결과를 내놨는데 전세가율 80%를 넘는 깡통전세 고위험군이 12만 1,553건, 전세가율 60~80%인 잠재적 깡통전세 위험군은 11만 1,481건이었는데요. 전국에 도사리고 있는 깡통전세 위험군이 최소 23만 가구라는 충격적인 결과입니다. 깡통전세에 대해서 간단히 짚고 넘어가 보겠습니다.
뉴스에서 나오는 깡통전세란 말은 집을 임대해 거주하면서 주인에게 큰 돈을 맡기고 계약기간 동안 사용하고 계약종료 시 반환받아야 하는데요. 집값이 계속 상승하고 있을 때는 보증금반환에 큰 걱정이 없지만, 시세보다 전세가가 높거나 차이가 없을경우 세입자는 보증금 반환에 차질이 생깁니다. 부동산 가격의 하락 등의 이유로 주인이 돈이 없어 반환을 못해주거나 경매등으로 넘어가는 집을 말합니다.
깡통전세는 얼마나 늘었을까?
HUG에 따르면 2022년 임대인이 임차인에게 돌려주지 않은 보증금은 1조 1,726억 원입니다. 21년 5,799억 원의 2배가 넘는 수치인데요. 이처럼 보증금을 돌려주지 못한 깡통 전세가 늘어나는 이유로 갭투자 후유증이 가장 먼저 꼽힙니다.
- 금리가 0% 근접한 저금리 당시 갭투자가 유행했는데
- 금리 인상으로 집값과 전셋값이 하락했고
- 기존 전셋값 수준으로 새로운 임차인을 구할 수 없는데다가 대출 상환 부담까지 커지며
- 기존 임차인에게 내어줄 보증금 마련에 어려움을 겪는 임대인이 늘었다는 것입니다.
깡통전세와 전세 사기는 어떻게 다른가?
전세 사기는 애초에 보증금을 떼먹을 목적으로 계약합니다. 하지만 깡통전세는 집값과 전셋값이 동반 하락하며 기존 보증금 수준으로 임차인을 구하지 못할 때 생깁니다. 깡통전세가 됐다고 전부 전세 사기는 아니라는 말이죠. 물론 깡통전세도 언제든 전세 사기로 발전할 수 있습니다만 사기로 처벌받을 가능성이 커지면 임대인은 어떻게든 보증금을 돌려주기 위해 노력할 거라고 시장은 판단합니다. 일례로 기사에서 자주 보면 집주인이 제발 살아달라고 자신의 중고차를 주거나, 명품 가방을 세입자에게 선물하는 등의 기사를 보신경험이 있을 것입니다.
24년 상반기가 가장 위험하다
최근 국무총리 산하 국토연구원은 보고서를 통해서 "보증금을 돌려주지 못하는 전셋집 비율이 가장 높은 시기는 2024년 상반기로 추정된다"라고 밝혔는데요. 전셋값이 정점을 찍은 21년 하반기부터 22년 상반기 사이에 전세 계약을 갱신한 가구가 아직 남아 있기 때문이라는 평입니다. 아울러 이들은 "앞으로 집값이 20% 떨어지면 갭투자한 주택의 40%가 보증금을 돌려주지 못할 것"이라고도 했습니다. 이는 빌라(다세대, 연립주택)도 마찬가지인데요. 빌라 전세 55%가 하락 거래로 전세의 절반 이상이 작년 5분기보다 낮은 가격에 계약했는데요. 전셋값 하락으로 역전세가 심해질 거란 전망이 나오고 있습니다.
내용증명이 필요하다
깡통전세 등으로 보증금을 돌려받지 못할지 모른다는 우려가 커지며 내용증명에 대해서 관심이 높아지고 있는데요. 이는 전세 계약을 연장할 의사가 없다고 알렸음에도 임대인이 답하지 않고, 이후 연락을 받지 못했다고 발뺌할 경우에 대비하기 위함입니다.
내용증명이란?
증거의 보전, 채무•채권 이행 등의 사유로 상대방과 분쟁 시, 발송인은 이와 관련한 내용을 문서에 담아 수취인에게 발송함으로써 공신력 있는 문서로 증명력을 가질 수 있는데 이러한 방법을 내용증명이라고 합니다.
내용증명 정해진 기재 형식은 없습니다.
16절지에 현재 발생한 상황과 피해에 대해 자세하면서도 간단명료하게 작성하여 한눈에 알 수 있어야 합니다. 단, 내용 안에 육하원칙에 맞게끔 발신인과 수취인의 인적 사항, 그리고 어떤 목적으로 작성되었는지 얼마큼의 변제기한 동안 채무이행이라는 내용을 기재하면 좋습니다.
이때, 자신의 권익과 상대의 불이행 사실 또한 빠짐없이 작성해야 차후 법적 분쟁 시 유리하지만, 부동산 전세 반환금에 대한 내용증명으로는 "보증금을 제때에 반환하지 않아 생긴 손해에 대한 책임은 임대인에게 있음을 고지합니다" 라고 써서 보내시면 됩니다.
내용증명 작성 예시
●수신인
주소 : 임대인 주소
성명 : 임대인 이름
●발송인
주소 : 임차인 주소
성명 : 임차인 이름
제목 : 임대차 계약 해지 통지 및 전세보증금 반환요청
발송 방법은 우체국과 인터넷 발송이 있는데요.
우체국 발송 : 총 3부 준비하세요(본인보관용 1부/ 우체국보관용 1부/ 상대방용 1부)
인터넷 발송 : 24시간 인터넷 우체국 사이트 (카테고리:우편->증명서비스->내용증명)
※ 수수료 비용은 1매 1,300원 (추가 1매당 650원 발생)
이렇게 작성된 내용증명은 보통 3장 가량 작성하여 1통은 발신자, 1통은 우체국, 1통은 수신자의 보관 용도로 나뉩니다.
이렇게 작성된 내용증명은 효력을 발휘하기 위해선 상대에게 정확히 전달되어야 하며 만약 수취인이 의도적으로 거부할 경우, 수취인이 주소지에 거주 사실을 입증한다면 전달받은 것으로 간주합니다. 또한 수취인 불명일시 실제 거주 여부를 확인해야 하는데 이는 등기의 번호로 진행과 도달 여부 등을 조회 가능합니다.
지금까지 임대인이 전화를 피할때 내용증명 작성하는 방법을 알아보았습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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