LTV는 대출한도와 담보물의 시가 평가액의 비율이고, DTI는 연간 총 부채액과 연간 총소득액의 비율, DSR은 연간 원리금 상환액과 연간 총소득액의 비율을 뜻하는데 이 세 가지 지표는 모두 대출을 받을 때 고려되는 중요한 지표입니다. 대출을 받기 전에 이 지표들을 잘 이해하고, 자신의 재정 상황에 맞는 대출을 선택하는 것이 중요하다. 이번시간에는 자세하게 알아보는 시간을 가져보겠다.
목차 (Table Of Contents)
담보인정비율(LTV)란?
자산의 담보가치에 대한 대출 비율을 의미하며, 우리나라에서는 주택가격에 대한 대출 비율로 많이 알려져 있다.
예를 들어 아파트 감정가격이 5억원이고 담보인정비율이 70%이면 금융기관으로부터 3억 5천만원의 주택담보대출을 받을 수 있다. [은행업 감독업무시행세칙]에서는주택담보대출의 담보인정비율 산정방식을 다음과 같이 제시하고 있다.
담보인정비율 =(주택담보대출+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금)/담보가치×100.
여기서 담보가치는① 국세청 기준시가 ② 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가액 ③ 한국감정원의 층별·호별 격차율 지수로 산정한 가격 ④ KB부동산시세의 일반거래가격 중 금융기관 자율로 선택하여 적용한다.
당초 LTV(Loan to Value ratio) 규제는 은행권을 중심으로 내규에 반영하여 자율적으로 시행해 오다가 금융기관의 경영 안정성 유지, 주택가격 안정화 등을 위한 주택담보대출 규모의 관리 필요성이 제기되면서 감독규제 수단으로 도입되었다.
최근에는 가계부채 증가 억제 및 부동산경기 조절 등거시건전성정책 수단으로 활용되고 있으며, 금융기관별, 지역별로 세분화하여 차등 적용되고 있다.
한편, 금융기관은 담보인정비율(LTV)과 차주의 부채상환능력을 나타내는 총부채상환비율(DTI)을 함께 고려하여 대출규모를 결정한다.
총부채상환비율(DTI)이란?
주택담보대출 차주의 원리금상환능력을 감안하여 주택담보대출 한도를 설정하기 위해 도입된 규제 비율이다.
[은행업 감독규정]에서는 동 비율을 “DTI = (해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자상환액) / 연소득 × 100” 방식으로 산정하도록 하고 있다.
DTI(Debt to Income ratio) 규제는 LTV 규제 강화의 후속조치로 2005년 8월 도입되었으며, 이는 차주의 소득 수준과 관계없이 주택가격에 비례하여 주택담보대출 한도가 결정되는 LTV 규제의 문제점을 보완하고자 도입한 것이다.
특히 과도한 가계부채의 증가 억제 및 주택자금 수요 축소 등을 위해 DTI 비율을 특정 수준 이내로 제한하기도 한다. 한편, DTI는 LTV와 함께 대표적인 거시건전성정책의 수단으로써 통화신용정책과 상호 보완적인 관계를 가지고 있다.
예를 들어 저금리 하에서 주택가격 상승세가 확대될 경우 DTI 및 LTV 규제를 강화하면 주택담보대출 한도가 축소되어 주택시장 과열을 억제하는 효과를 기대할 수 있다.
총부채원리금상환비율(DSR)
차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표로서, DSR은 모든 종류의 대출 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값으로 계산되며, 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 산출된다.
대출에는 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융 등이 모두 포함된다. 한편, 유사한 개념인 총부채상환비율(DTI)과 비교할 때, DTI는 원금상환액 중 주택담보대출 원금상환액만 포함하는 반면,
DSR (Debt Service Ratio)은 주택담보대출을 포함한 모든 대출의 원금상환액을 포함한다는 점에서 차이가 있다.
정부 및 감독당국은 주택시장 안정화 및 가계부채 연착륙을 위해 2017년 중 LTV, DTI 규제를 강화한 데 이어, 2018년 하반기부터 차주의 부채상환능력을 더욱 포괄적으로 판단할 수 있는 DSR을 금융기관의 여신심사 과정에서 활용하도록 하는 방안을 발표하였다.
LTV, DTI, DSR 요약정리 및 계산기
LTV(Loan to Value Ratio)는 대출한도와 담보물의 시가 평가액의 비율.
예를 들어, LTV가 70%라면 대출한도가 담보물의 시가 평가액의 70%라는 뜻. LTV가 높을수록 대출을 더 많이 받을 수 있지만, 담보물의 가치가 하락할 경우 손해를 볼 수 있다.
DTI(Debt to Income Ratio)는 연간 총 부채액과 연간 총소득액의 비율.
예를 들어, DTI가 50%라면 연간 총부채액이 연간 총소득액의 50%라는 뜻. DTI가 높을수록 대출을 받기 어려울 수 있다.
DSR(Debt Service Ratio)는 연간 원리금 상환액과 연간 총소득액의 비율.
예를 들어, DSR이 30%라면 연간 원리금 상환액이 연간 총소득액의 30%라는 뜻. DSR이 높을수록 대출을 받기 어려울 수 있다.
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